전세 만기가 다가왔는데 집주인이 전세금을 안 돌려주겠다고 한다면?
당황하지 마세요. 법적으로 보장된 절차가 있으며, 순서대로 진행하면 전세금 회수 가능성은 매우 높습니다.
전세금 반환이 지연될 경우, 어떻게 대응해야 하는지 실전 절차만 정리했습니다.
세입자의 권리는 법으로 보호받습니다.
제대로 알고 있으면 반드시 돌려받을 수 있습니다. 반드시 읽고 대비하세요!
실제로 수많은 전세 피해자가 아래 절차로 보증금 반환에 성공했습니다.
상황별 단계에 따른 대처방법 요약정리표
| 상황별 단계 | 대처 방법 요약 |
| 만기 도래 | 계약 연장 거부 및 내용증명 발송 |
| 전세금 미반환 | 전세권 설정 후 임차권 등기명령 |
| 명도 거부 | 점유 이전 후 소송 진행 |
| 법적 보증 활용 | 전세보증금 반환보증 청구 가능 |
| 강제집행 필요 시 | 경매 신청 후 배당요구 |
자세히 설명드릴게요.
1️⃣ 만기 1개월 전, 계약 갱신 거절 의사 ‘서면 통보’
전세 계약 만기 1개월 전까지 갱신 거절 의사를 집주인에게 문서(내용증명)로 통지하세요.
연락이 되지 않거나 말로만 전달한 경우, 자동 연장될 수 있으니 내용증명 발송은 필수입니다.
내용은 간단하게
- “계약 연장 의사가 없으며, 만기일에 전세금 반환을 요청합니다.”
이 한 문장으로도 충분합니다.
주의: 문자나 카톡으로만 통보한 경우도 가능하나, 경우에 따라 효력이 없을 수도 있습니다.
2️⃣ 만기일 도래, 전세금 미반환 → ‘임차권 등기명령’
전세금이 만기일에도 돌려받지 못했다면, 임차권 등기명령을 법원에 신청하세요.
이는 “내가 여전히 임차인으로서 보증금 반환 청구권이 있다”는 사실을 등기부에 명시하는 절차입니다.
등기 이후 이사를 나갈 수도 있으며, 계속 거주하지 않아도 보증금을 회수할 권리가 유지됩니다.
✔ 준비물: 전세계약서, 주민등록등본, 확정일자 있는 계약서
✔ 비용: 1만 원 수준의 수수료
3️⃣ 이사 나간 후, 명도 소송과 전세금 반환 청구 소송
이사를 나간 뒤에도 집주인이 보증금을 주지 않는다면 전세금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
이와 함께 집을 점유하고 있다면, 명도소송도 함께 진행할 수 있습니다.
⚖ 법률구조공단의 무료 법률 상담(☎ 132)을 먼저 이용해보는 것도 좋습니다.
전세사기 피해자라면 “전세사기 특별법”으로 소송비용 일부 감면이나 지원도 받을 수 있습니다.
4️⃣ 전세보증금 반환보증 가입자라면? → 보증기관에 ‘대위변제 청구’
HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 보증보험에 가입한 경우,
집주인이 돌려주지 않아도 보증기관에 청구하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
✔ HUG의 경우, 청구 후 평균 1~2개월 내 보증금 수령
✔ 이후 HUG가 집주인에게 구상권 청구
다만 보증금이 시세 대비 과도하게 높거나, 전입신고·확정일자 미이행 시 보장 제외될 수 있으니 주의하세요.
5️⃣ 마지막 수단, 경매 신청으로 ‘보증금 회수’
그래도 반환받지 못했다면, 해당 주택을 대상으로 경매 신청 후 배당요구를 할 수 있습니다.
✔ 경매 신청 시점까지 전입신고 + 확정일자가 유지되었다면 최우선변제권을 갖습니다.
✔ 일정 금액은 다른 채권자보다 먼저 회수 가능합니다.
경매 진행은 법률사무소에 위임할 수도 있고, 직접 신청도 가능합니다.
‘대한법률구조공단’ 또는 ‘법률홈닥터’ 서비스 등을 통해 무료 법률 지원도 활용 가능합니다.
🔍 핵심 포인트
- 전세 만기 1개월 전 반드시 내용증명으로 갱신 거절 통지
- 전세금 미반환 시 임차권 등기명령으로 권리 확보
- 보증보험 가입자는 기관 대위변제 신청 가능
- 최악의 경우 경매 및 법적 절차 진행으로 회수 가능
- 전세사기 특별법, 법률구조공단, 전월세 보증금 반환보증 등 공적 지원 제도 적극 활용